Risiken aus Immobilieninvestments

Einordnung der Immobilienengagements in den neuen ICAAP

Immobilien in verschiedenen Investmentarten

Nicht zuletzt wegen des anhaltend niedrigen Zinsniveaus in der jüngeren Vergangenheit sind alle Kreditinstitute seit einiger Zeit auf der Suche nach neuen Ertragsquellen. Dies ist selbstverständlich keine neue Erkenntnis. Ebenso ist es nicht neu, dass sich viele Institute damit auseinandersetzen, in größerem Umfang in Immobilienrenditeobjekte zu investieren.

Bei Investitionen für Renditeobjekte treffen die Kreditinstitute nicht nur die Entscheidung, ob diese in gewerbliche oder wohnwirtschaftliche Immobilien investieren, sondern auch, ob diese über einen Direktbestand, Fondsinvestments oder über eine Beteiligung getätigt werden.

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Diese im Immobilienbuch befindliche Anlagen müssen in der Risikoinventur im Detail betrachtet werden. Wie bei jeder Risikoart geht es in der Inventur auch bei den Immobilienrisiken um die Fragen der Relevanz und der Wesentlichkeit für das eigene Haus und evtl. Risikokonzentrationen. Um diese Fragestellung anhand quantitativer Bewertungsmaßstäbe zu beurteilen, benötigt jedes Institut ein (vereinfachtes) Risikomodell für die Immobilieninvestments.

Im Zuge des neuen ICAAP müssen in der Risikoinventur die Auswirkungen der Immobilienrisiken auf die Vermögens- und Ertragslage beurteilt werden.

Aber welche Unterrisken stecken denn überhaupt im Immobilienrisiko?

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Quelle: Franziska Plantz, M.Sc.: Grundlagen des Immobilien-Risikomanagements

In dieser Übersicht sehen wir, dass das Immobilien Risiko nicht nur von den direkten Objektrisiken, sondern auch von weiteren Risiken beeinflusst wird. Gegen einige dieser Risiken werden entsprechende Versicherungen abgeschlossen, andere Risiken fließen indirekt mit in die Objektbewertung über das Ertragswertverfahren. Und andere Risiken wie bspw. das Infrastrukturrisiko sind kaum quantitativ zu bewerten.

Im Fachkonzept zu den Immobilienrisiken der parcIT werden die Risiken auf drei Unterrisikoarten zusammengefasst:

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Ausgangspunkt für die ökonomische Betrachtung

Im ersten Schritt ist es wichtig, einen aktuellen Barwert bzw. Marktwert für die einzelnen Immobilien und somit für das gesamte Immobilienbuch zu ermitteln. Dabei sollten sowohl die selbstgenutzten Immobilien als auch die Immobilien in Beteiligungen bewertet werden. Für die Immobilien in Fonds wird meist von der Fondsgesellschaft ein entsprechender Marktwert oder Net Asset Value (à NAV = (Marktwert der Immobilien bzw. Beteiligungen – Nettofinanzschulden) zur Verfügung gestellt. Bevor der ermittelte Marktwert des Immobilienbuches für das RDP angesetzt werden kann, müssen Sie sich noch Gedanken über die evtl. vorhandenen Fremdfinanzierungsanteile an den Immobilien machen. Im Bereich der Fondsanlagen wird dies durch den NAV berücksichtigt. Aber im Bereich der Beteiligungen sollte hierfür eine Detailanalyse durchgeführt werden. Bei der Frage nach einer Fremdfinanzierung ist auch zu klären, ob diese Finanzierung bspw. vom eigenen Haus übernommen wurde.  Wenn ja, dann muss im Vorfeld entschieden werden, wie innerhalb der Risikotragfähigkeit mit dem Adressrisiko aus dieser Position umgegangen wird. In diesem Artikel werden wir auf diese Problemstellung nicht näher eingehen.

Quantifizierung von Immobilienrisiken

Im Bereich der ökonomischen Immobilienrisiken geht es vor allem um die Betrachtung des Wertschwankungsrisikos. Im parcIT-Fachkonzept wird daneben noch von den Mietausfall- und Ertragsrisiken in der ökonomischen Perspektive gesprochen. Diese Ertragsrisiken sind nur Teil der ökonomischen Betrachtung, wenn Sie innerhalb der Risikodeckungspotenzialermittlung auch Ertragsperformance (ex-ante) einplanen.

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Quelle: Fachkonzept ParcIT: "Übersicht über mögliche RDP-Aufstellungen"

In den meisten Kreditinstituten wird die in der Abbildung dargestellte Option A die praxisnahe Methode sein.

Das Wertschwankungsrisiko der einzelnen Objekte ist ausgehend vom aktuellen Barwert mit einem einfachen oder komplexen Risikomodell zu bewerten. Hierbei können die Wertschwankungsrisiken auf Basis von geeigneten (Immobilien-) Indizes und bspw. einer historischen Simulation mit einer Normalverteilungsannahme abgeleitet werden. Als Basis stehen u.a. die Daten des BVR-Monitorings, weitere vdp-Datenreihen und Daten der statistischen Landesämter zur Verfügung. Daneben stehen auch teilweise komplexe Risikomodelle des Genossenschaftsverbundes und von Drittanbietern zur Verfügung.

Bei der Risikobeurteilung sind grundsätzlich auch offene Kapitalzusagen bspw. bei Fondsinvestments in die Risikoberechnung einzubeziehen.

Bei der Risikoquantifizierung ist es wichtig eine genaue Abgrenzung zwischen der ökonomischen und normativen Perspektive vorzunehmen.

In der normativen Perspektive stellen die Planabweichungen zu den erwarteten Erträgen und Kosten die Risiken dar. Dabei wirken neben den Mietausfall- und sonstigen Ertragsrisiken auch die Projektrisiken bei Bauträgerinvestments. In den adversen Szenarien sind hierbei auch die Zusammenhänge zum eigenen Sicherheitenportfolio zu beachten, da diese klassischer Weise zu einem Großteil aus Grundpfandrechten bestehen.

Abschließend

Um die Investitionen im Bereich des Immobilienbuches vollumfänglich in den Steuerungskreis einzubinden, ist es wichtig, die Abläufe für die Immobilienbewertung ausführlich zu dokumentieren und klare Verantwortlichkeiten auch für die interne Kommunikation zwischen den Beteiligten festzulegen. Innerhalb der Risikoinventur sollten die Immobilienrisiken vollumfänglich bewertet und aus den einzelnen Investitionsarten herausgelöst werden. Die weiteren Risiken innerhalb der Immobilienfonds dürfen nicht vernachlässigt werden. Dies gilt für die Risikoinventur und die Risikomessung. In unseren Umsetzungsprojekten zum Thema „ICAAP“ begegnen wir den hier skizzierten Themen und Fragestellungen immer wieder. Hierbei erarbeiten wir mit unseren Partnerinstituten individuelle Lösungswege, damit das Immobilienbuch in seiner Gesamtheit in den Steuerungskreis eingebunden werden kann.

Haben Sie Fragen zur Einbindung der Immobilieninvestitionen in den Steuerungskreis oder möchten Sie eine externe Meinung bzw.  Qualitätssicherung zu Ihrer internen Umsetzung einholen. Dann freuen wir uns über Ihre Kontaktaufnahme!

Haben Sie Fragen oder Anregungen?

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